Vente immobilière et droit de l’ADRAF en Nouvelle-Calédonie

Le droit de préemption est un droit préférentiel d’origine légale, qui permet à son titulaire d’évincer tout acquéreur potentiel d’un même bien immobilier, pour se substituer à lui. Le droit de préemption dont bénéficie l’Agence de développement rural et d’aménagement foncier (Adraf) concerne toute propriété à destination agricole, pastorale ou forestière et dont l’aliénation est envisagée à titre onéreux.

Après obtention par la Nouvelle-Calédonie du statut de Territoire d’outre-mer en 1946, le début des années 1970 y est marqué par des revendications de plus en plus prégnantes, exprimées au titre d’une reconnaissance de l’identité kanak et des territoires ancestraux.

Une première réforme foncière impulsée par le ministre Paul Dijoud, dès 1978, se fixe donc de procéder à des attributions de terres sous le régime de droit commun ou sous le régime coutumier au profit, dans ce dernier cas, soit de tribus, selon le principe d’agrandissement de réserves autochtones, soit de clans dont les droits de propriété sont reconnus.

La réforme se poursuit ultérieurement sous le pilotage de l’Office foncier, établissement public d’État créé en 1982, dont l’objet est à la fois d’acquérir des terres destinées à être mises à la disposition, à titre individuel, de personnes physiques ou morales, et de permettre à des groupements claniques d’exercer leurs droits fonciers coutumiers.

Créée sous le premier statut Pons de 1986 en tant qu’établissement public territorial, puis de nouveau consacrée par la loi référendaire du 9 novembre 1988 en tant qu’établissement public d’État, l’Adraf se substitue à l’Office foncier. Ses missions consistent en l’acquisition de terres en vue de leur aménagement et de leur rétrocession, afin de favoriser le développement agricole de la Nouvelle-Calédonie, dans le respect du principe de rééquilibrage économique inscrit aux accords Matignon-Oudinot.

Depuis l’accord de Nouméa, dont les orientations sont juridiquement traduites au sein de la loi organique du 19 mars 1999, les attributions foncières ont également vocation à être fondées sur le critère du lien à la terre. L’action de l’Adraf s’oriente donc désormais principalement en terres coutumières, par le biais de cessions à des groupements de droit particulier local (GDPL) ou directement à des tribus. Le transfert de l’établissement public à la Nouvelle-Calédonie est par ailleurs prévu, à terme, pour une prise en charge de la question foncière à l’échelon local.

Modalités d’exercice du droit de préemption

Institué par l’article 40 de la loi du 29 décembre 1990, le droit de préemption de l’Adraf s’exerce dans les conditions prévues aux articles L. 412-8 à L. 412-12 du code rural métropolitain.
Ainsi, après avoir été informé par le propriétaire de sa volonté de céder sa parcelle, le notaire instrumentaire est chargé d’adresser à l’Adraf, par acte d’huissier ou courrier recommandé avec avis de réception, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) valant offre de vente aux prix et conditions qui y sont mentionnés.

Dès réception, l’Adraf dispose ensuite d’un délai de deux mois pour faire connaître au propriétaire cédant, dans les mêmes formes, son acceptation ou son refus de l’offre, tout défaut de réponse équivalant à une renonciation.
En cas de préemption, la signature de l’acte authentique de vente devra impérativement intervenir dans un délai de deux mois à compter de l’envoi par l’Adraf, au propriétaire vendeur, de sa décision d’acquérir, à peine de nullité de la déclaration ainsi communiquée et de déchéance de tout droit de préférence.

Conflit avec le droit de préemption du preneur à bail rural

En application des dispositions des articles Lp. 448 et suivants du code agricole et pastoral de la Nouvelle-Calédonie, récemment créé par une loi du pays du 16 juin 2016, un droit de préemption est ouvert à l’exploitant locataire d’un fonds de terre ou d’un bien rural, lorsque la mutation projetée par le propriétaire bailleur ne profite pas aux parents ou alliés de ce dernier jusqu’au troisième degré inclus, à moins que l’exploitant ne soit lui-même l’un de ces parents ou alliés.

Or, lorsque l’Adraf justifie également d’un droit de préemption sur la parcelle concernée, il y a conflit entre droits concurrents. Ceux-ci devront alors être purgés l’un après l’autre, le principe étant la primauté du droit de préemption du preneur à bail rural sur celui de l’Adraf. Celle-ci ne pourra donc éventuellement exercer son droit que si l’exploitant en place n’entend pas lui-même préempter la propriété qu’il occupe.

Cordialement JAMA IMMO NC